课程代码：00122
一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分)
1.替代原理是房地产估价中( )
A.比较法的理论基础
B.重置成本法的理论基础
C.收益法的理论基础
D.剩余法的理论基础
2.特尔菲法最重要的程序是( )
A.专家选择
B.专家征询
C.征询表设计
D.信息反馈
3.一般对外交通设施服务半径为( )
A.0～10公里
B.0～20公里
C.0～25公里
D.0～30公里
4.运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间( )
A.不要互相通报自己所掌握的交易实例和估价案例资料
B.可从提供少量交易实例和估价案例作为参考
C.都应按照有关部门确定的价格统一评估
D.相互提供交易实例和估价案例资料
5.我国规定房地产交易实例的交易日期在( )
A.3年以上的不宜采用
B.2年以上、3年以下的仍可采用
C.2年以上的不宜采用
D.4年以上的不宜采用
6.对交易实例进行区域因素修正是因为( )
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
7.在土地开发费用计算中，基础设施建设费( )
A.由评估师通过预先评估确定其数额
B.由行政部门统一制定的标准计算
C.按实际情况计算
D.包含在土地取得费中
8.房屋的成本租金构成因素是( )
A.折旧费、维修费、管理费、税金
B.折旧费、维修费、利息
C.折旧费、维修费、利息、税金
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金
9.剩余法的基本思路依据的是( )
A.投入产出原理
B.开发性原理
C.信息量原理
D.平衡性原理
10.用剩余法正确分析房地产市场行情，预测售价和开发成本时，应掌握房地产市场中有关( )
A.数据信息
B.资源状况
C.原料状况
D.材料状况
11.投资者获取土地时，用剩余法计算出他自己能承担的最高价格后，实际购买价格应( )
A.低于此价
B.高于此价
C.等于此价
D.远远高于此价
12.路线价估价法适宜于同时对( )
A.大量土地估价
B.小部分土地估价
C.小面积土地估价
D.小块土地估价
13.路线价区段一般是( )
A.条状地段
B.带状地段
C.梯状地段
D.扇形地段
14.深度百分率又称( )
A.深度指数
B.深度常数
C.形状指数
D.单位指数
15.影响路线价的因素中，对路线价地价影响较大的是( )
A.宽度
B.长度
C.深度
D.高度
16.土地交易资料不包括( )
A.城市土地使用权出让价格资料
B.城市土地所有权转让价格资料
C.征地费资料
D.安置补助费资料
17.样点宗地地价修正为标准宗地地价可用( )
A.成本逼近法
B.比较法
C.收益法
D.剩余法
18.在基准地价修正系数法估价程序中，下列哪种系数不用确定?( )
A.待估宗地修正系数
B.待估宗地使用年期修正系数
C.期日修正系数
D.容积修正系数
19.商业用地宗地地价修正表含有( )
A.宗地条件修正
B.交通条件
C.进深修正
D.地价分配率修正
20.宗地价格评估报告的组成不包括( )
A.送文函
B.宗地估价技术报告
C.附件和补充说明
D.基准地价分析
二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共18分)
21.按权属关系可将房地产价格分为( )
A.单位价格
B.转让价格
C.所有权价格
D.使用权价格
E.抵押价格
22.人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量及( )
A.人口密度
B.人口规模
C.人口素质
D.人口总量
E.人口结构
23.房地产评估的基本方法包括( )
A.市场比较法
B.地价指数法
C.趋势法
D.收益法
E.路线价法
24.土地定级单元划分的方法有( )
A.手工法
B.机助法
C.层次分析法
D.绘图法
E.特尔菲法
25.市场比较法的基本计算公式是P= ×A×B×C×D×E，其中( )
A.P代表待估房地产评估价格 B.A代表交易日期修正系数
C.B代表交易情况修正系数 D.C代表个别因素修正系数
E.D代表区域因素修正系数
26.一般来说，建筑物的容积率越高( )
A.房屋的单位售价也越高 B.土地效益就越高
C.地价也相应提高 D.建筑的单价就越高
E.建筑物就越容易销售
27.对于城市建成区内的房屋基地，当难以把握其开发成本时，求取土地重新建造成本一般宜采用( )
A.基准地价修正法 B.成本法
C.市场比较法 D.收益法
E.路线价法
28.下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是( )
A.使用磨损 B.设计变化
C.风吹日晒 D.现行政策重大改变
E.工艺改进
29.用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测( )
A.设计费 B.利息
C.售价 D.开发成本
E.地价
30.开发建设期多由( )
A.政府确定 B.公司确定
C.开发商确定 D.工程单位确定
E.承办单位确定
31.估算待估不动产价格时用剩余法计算利息，地价暂不计息，只考虑不可预见费和( )
A.建筑开发费 B.专业费
C.租售费 D.不动产总价
E.税金
32.路线价估价法的理论基础是土地价值随距街道距离的( )
A.增大递减原理 B.替代原理
C.平衡原理 D.均衡原理
E.加权法原理
33.路线价法估价结果的可信度取决于( )
A.街道长短的准确性 B.深度百分率的准确性
C.各种条件修正率的准确性 D.街廓远近的准确性
E.土地大小的准确性
34.路线价的设定必须先确定的因素是( )
A.土地质量 B.土地性质
C.土地用途 D.标准宗地面积
E.标准深度
35.在房地产出租、转让较为发达的地区，评估的技术路线主要采用( )
A.收益法 B.市场比较法
C.级差收益测算法 D.路线评估价法
E.剩余法
36.住宅用地基准地价图包括( )
A.土地级别图 B.级别区域地价图
C.标准宗地样点地价图 D.土地综合级别基准地价图
E.区域分类图
37.评估报告的编写，为体现准确性，应避免( )
A.采用不规范格式 B.使用模棱两可的文字
C.易产生误解的文字 D.使用条款
E.采用法律形式
38.定型式房地产评估报告可以概括为( )
A.适用于专案估价案件 B.适用于一般的例行估价案件
C.填写简便快速、完整、规范 D.可根据估价对象的具体情况自由写作
E.容易遗漏一般事项
三、判断改错题(每小题2分，共10分)
判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”;错误的打“╳”，并改正划线部分。
39.英国著名经济学家威廉•配第把土地喻为“财富之父”。( )
40.交通型道路主要为居民服务。
41.假设建筑物的价值损耗是均匀的，则建筑物每年的折旧额为：Di=(1-d)i-1×d。( )
42.选择最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳的房屋。( )
43.宗地价格评估报告中宗地估价(结果)报告共有摘要、估价对象界定、土地估价结果和补充说明四部分。( )
四、简答题(每小题4分，共12分)
44.在土地级别确定时，什么是总分频率曲线法?
45.通过修正后得到评估基准日的6个待估房地产价格，分别是：1220、1300、1260、1310、1310、1250(元/平方米)，请用简单算术平均法、众数法分别计算最终的房地产价格。
46.简述房地产估价师的职责和作用。
五、计算题(每小题10分，共20分)
47.有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。
48.(1)根据房地产市场资料不动产租金未来月租金纯收益为350元/m2，该类不动产资本化率为9%，总建筑面积为3500m2，出租率为78%，求开发不动产的总价。
(2)据市场分析，某城市写字楼出租的租金，1995年为4，500元/m2•月，1996年为
4，800元/m2•月，1997年为5，300元/m2•月，1998年为5，800元/m2•月，1999年为6，200元/m2•月，2000年为6，600元/m2•月，2001年为7，000元/m2•月，试推算该市写字楼2002年租金趋势。
六、论述题(每小题10分，共20分)
49.试述区位理论对房地产估价的指导作用。
50.如何编制地价指数?
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